新闻资讯  »  2017  »  70万的新西兰梦:就算买不起豪宅,也要盖一栋房


哪怕是拥有入门级的可负担住房,也就是中国人口中的“经济适用房”,对新西兰的年轻人来说,都是极具挑战的。Mark和Hannah Teviotdale回到了但尼丁,拿着不多的预算,在Mosgiel附近买了一块地,设计建造了一座符合他们生活需求的梦想房屋。

 

施工成本 新西兰建材

施工成本 新西兰建材

 

在房价高不可攀的奥克兰,如何用可负担的价格兴建属于自己的一方天地?

许多人直呼这是不可能的任务。甚至有业内人士吐糟,新政府十万套可负担住房是亏本的买卖,每套甚至需要倒贴10万新西兰元的成本。

新西兰华人建筑公司VIKON认为,目前在奥克兰想兴建一套可负担房屋,地价和施工成本应控制在70万新西兰元以内。

多位业内人士告诉《逸居新西兰》,个人兴建自住的独栋房,土地的成本和施工成本几乎是各占一半。

VIKON指出,建造成本的话,一个取决于土地,一个取决于设计。

一位不具名的华人建筑公司总监认为,业主应该从预算总量出发,去决定在哪里买地,买多大的土地,请何种类型的建筑设计师,设计的难度和复杂度,以及楼层。

以建筑设计师为例,洋人建筑设计顾问一般按房屋造价的8%至15%收费,而华人建筑设计顾问则是按照每平方米收设计费。二者算法不同,在价格上也有差异。

 

适合的地块类型:300平米以内的平地

 

和公寓相比,独栋房的土地成本占整体造价的比重较大。

以70万为上限的总价中,VIKON认为,如想要建可负担房屋,地价要控制在35万以内。

奥克兰目前地价飞涨。有限的成本范围内,业主只能把目光放到距离市中心较远的位置,且意向的地块面积不可太大。

Vikon建议,业主选择地块时,可把范围集中在南区Pukekohe、西区的Westgate、Kumeu和北岸Rodney的新开发区。这些区域有一些比较小的地块,大约300平方米以内,地价还属于可负担的区域。

前述匿名人士也赞同,土地面积应控制在300平方米之内,室内面积大概在150平米左右。

为了最大程度节约成本,降低不必要开支,业主应尽量选择平整的地块。前述不愿意署名的华人建筑公司总监指出,若是房屋兴建在坡上,设计和施工成本将大大增加。这些成本的增加主要来自于土方工程、挡土墙、防水、火山石和砂石回填和顾问费。综合起来,坡地比平地的施工成本平均每平方米大概增加200新西兰元。

土地是否平整和土壤质量影响地基。根据VIKON的施工经验,坡地的地基造价比普通的平地泡沫地基的造价可以多出几万甚至十几万。所以建议选择平整、形状规则的土地。

自住型业主一般缺乏土地开发的经验。业内人士建议,业主最好直接从土地开发商手中购买已经拿到行政许可、带有title的“熟地”,以避免后期行政申请中不必要的成本支出和时间消耗。

 

设计和施工成本的控制:一切从简

 

一般而言,如果地块位于奥克兰新开发的区域,有时是带有concept设计图的。

Vikon指出,如果没有的话,就要更加重视设计。受到地块的面积限制,房屋本身的面积不会太大,大约为150 至180平方米的室内面积。150 平方米大约可以做到3房2卫双车库。180平方米大约可以做4房2.5卫双车库。

房屋的造价从建筑设计师开始设计图纸时,就已决定。

设计决定了使用的建筑材料和工艺。为了降低成本,VIKON通常会建议客户减少一些特殊设计,如天窗、过高的层高和特殊形状的玻璃。

在材料上,也会建议客户选择一些常规的材料。比如外墙尽量在两种搭配以内,横/竖板weather board和砖等。

300平方米左右的地块很有可能与两边的房屋十分靠近。如果距离在一米之内,前述匿名的华人建筑公司总监强调,在施工上就需要使用防火建材和防火系统。从价格可负担的角度出发,他推荐了James Hardie的Linea® 护墙板,高性价比之选,能达到90分钟的耐火等级,是整个房屋防火系统的一部分。

 

施工成本 建筑外墙板

施工成本 建筑外墙板

 

前述但尼丁的年轻夫妇在建造自己的可负担住房时,也搭配使用了James Hardie的Linea® 护墙板和Stria 外墙板。哪怕是在飘雪的冬天和炎热的夏天,外墙板状态良好。强耐久性让这对年轻夫妇赞不绝口。

 

施工成本 外墙壁板

施工成本 外墙壁板

 

虽然投入的建造资金有限,但业主们都希望从建材和设计等层面尽量满足生活需求,把每一分钱用在刀刃上。

VIKON指出,小户型的设计要尽量多考虑室内空间的流动性和实用性,减少空间的浪费,同时也要保证房屋与室外空间的交流。这样尽管实际面积并不大,但使用时依然非常舒适。

不过,实际建设过程中,成本的支出往往会超过预算。过去10年,奥克兰的建材成本飞涨。人力的短缺也推高了用工成本,并拖延了工期,导致资金成本增加。

前述不具名的华人建筑公司总监指出,一旦施工开始,要减少对设计图纸的改动。每一次改动,就意味着施工成本的增加。