关注房产和建筑业的朋友们应该都知道，上月中旬，新西兰两党罕见同台共同宣布了住房新政，旨在通过放宽审批手续，加速提升住宅密度，缓解一线城市的住房危机。那么，更加宽松的政策，更高密度的愿景，是否也将为眼下的“建设热“再添一把火呢？想要开发中密度项目有哪些需要注意的？

今天，我们有幸请到了具有逾十年本地开发、分割、设计及建设经验的景宏集团（Dreamhome Group）执行董事Johnny Sun和规划设计总监Kanye Kang分享一下他们的观点。

Dreamhome Group开发、设计及建造的Swainston Terrace外墙设计采用James Hardie™的Stria™外墙板和Linea™ Oblique™护墙板

新政将会给城市带来哪些改变

近年来，新西兰的住房问题可以说是日趋严峻，政府也意识到过分严苛的规划要求已经成了加大住房供应的绊脚石，因此，早在去年就推出了国家城市发展政策声明（NPS-UD），要求各大市议会更好地规划未来，鼓励提升办公区、公共交通及社区基础设施周边的房屋密度。

此次，政府对《资源管理法案》进行的修订是为了进一步推动和强化NPS-UD，一方面，新的规划流程ISPP将令奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城等一线城市可以至少提早一年施行NPS-UD的要求；另一方面，新政要求一线城市的市议会从2022年8月起采用中密度住宅标准（MDRS），允许在大多数地块建造三套三层住宅，最大覆盖面积50%，无需申请资源许可。据称，这一举措将帮助新西兰一线城市在未来的5-8年里增加48,200到105,500套住房，永久改变住房供应现状，提升供应灵活度，让城市住房变得更加紧凑、高效、可负担。

新政会给开发建设带来哪些影响

“首先，要肯定的是，新政的出台对于开发建设是一个利好消息，会给我们带来一些优势和机会。” 景宏集团规划设计总监Kanye Kang指出：“此前，奥克兰统一规划（Unitary Plan）已经为大家开了个好头，此次新政主要是鼓励其他一线城市也能跟上节奏，帮助大家完善现在的规划设计，放宽一些政策，提高土地使用率和开发率。”

“但是，我们还是要抱着谨慎的态度对待。虽然NPS-UD的逐步推行可能会为中高密度开发带来更多可能，相对而言提升资源审批的效率，但是不代表我们未来可以完全绕过资源审批流程。”

“按照新政要求，在一般的地块上盖3栋3层是不需要申请资源许可的，但从开发商的角度讲，我们肯定希望最大化利用土地，如果想要进一步分割，还是要申请资源许可。”

景宏集团执行董事Johnny Sun补充道：“以我们Flatbush的项目为例，如果按照公寓楼的标准，我们其实是可以做到80套，但是我们权衡了土地价格、居住环境，对于买家的可负担性等因素，我们最后只做了50套的方案，这样居住起来更加舒适，更受到首次购房者的青睐，对于我们和买家可以说是双赢的方案。但是反过来想，如果我们只做10套呢？”

Dreamhome Group开发的位于Flatbush的BarryPark Ville项目，

外墙设计采用了James Hardie™纵向的Linea Oblique护墙板和Stria Cladding

“作为有经验的开发商，我们会以市场为导向，在各方面因素之间寻找一个平衡点。这样看，新政对很多开发商的影响其实是比较有限的。” Johnny说。

相较而言，新政对于那些想在自家花园和后院建造额外的granny flat、联排别墅和单元的人来说更是好消息，同时也适用于微小房屋（tiny homes）。

新政下，开发建设中密度项目要注意哪些

虽然政府支持中密度项目开发，各地市议会也都在加速推进NPS-UD，但是预期真正的影响最早可能要到2024年才会显现。在此之前，中密度住宅新标准的施行可能会帮助一些适用的小型项目更快启动，但是也要等明年8月才会开始由市议会实施，现在开发建设的项目，依旧是要申请资源许可。

而且，即使未来新政落地，符合新政要求可以跳过资源许可的项目，也还是需要申请建筑许可，做到尺寸和安全合规，而设计建造中密度房屋往往要比普通民宅考虑的更多，比如防火隔音等等，对项目团队的经验和建筑材料的选择有较高要求。

景宏集团深耕新西兰市场逾十年，积累了丰富的土地分割、房地产开发和建筑经验，其开发设计的Swainston Terrace项目更是被评选为NZCBIA设计卓越奖优秀项目。集团执行董事Johnny Sun在分享经验时提到：“我们的产业链布局完整，从开发、规划设计，项目管理到建设施工都有自己的团队。我们主要擅长的就是中高密度开发和豪宅项目，年开发量可以达到一年一百套。”

Swainston Terrace外墙采用James Hardie™的Stria™外墙板和Linea™ Oblique™护墙板

Swainston Terrace 室内设计

“开发建设中高密度项目可能遇到的挑战很多，以我们的明星项目Swainston为例，我们在开发时要考虑到地质、绿化、周边地区文化环境等多个方面，多年的经验积累让我们知道怎样更好地与Council沟通，更好地达到他们的要求，同时也让我们能够更精准的把握市场定位，最终，这一项目不仅拿到了许可，也得到了很好的市场反馈，符合当地人文而不失现代感的设计方案也让项目成了St John老区中的地标。” Johnny提到

https://youtu.be/U8vqdklFSBE

点击视频，查看Swainston Terrace项目全貌

景宏集团规划设计总监Kanye Kang说：“在建筑材料方面，这个项目的外墙主要采用的是James Hardie的Stria外墙板及Linea Oblique护墙板。一方面，James Hardie的外墙产品在中高密度项目中有很大的性能优势，它符合NZBC对防火的要求，有助于许可审批，而且非常结实耐用，维护成本也比较低。另一方面，James Hardie的产品选择丰富，线条清晰简约，而且可以被刷成任何颜色，便于我们进行色彩和幅宽搭配，让Swainston的外观看上去更加现代，更富层次。我们的很多中高密度项目采用的都是James Hardie的材料。”

自新政出台以来，有关政策的预期和解读已经成了建筑业最为热议的话题，但是毕竟距离落实还有一段时间，新政究竟是否会为“建设热”烧一把火呢，我们只有拭目以待。

如果您准备投资中密度项目，不妨与景宏集团（Dreamhome Group）的专业团队取得联系，也可以去Swainston Terrace的Showroom一看。

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参考资料：

https://www.hud.govt.nz/assets/News-and-Resources/News-Articles/Final-fact-sheet-19-10-2021.pdf https://www.stuff.co.nz/national/politics/300433304/labour-national-announce-sweeping-housing-density-law-threestorey-homes-without-consent

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