新闻资讯  »  2021  »  最早那批用Auckland Unitary Plan做土地分割的人,现在发展的怎么样了?…


转眼间,2021年都已经过去一个月了。变种病毒依旧霸屏,抢占各大媒体头条。病毒在变,经济形势在变,唯一不变的是新西兰人对房地产市场的热情。随着新西兰房价持续上扬,大家对土地分割项目的热情也不断高涨,生怕自己和“一个亿”就此擦肩而过。为了给准备入场的朋友们提供多一些角度,此次采访中,我们有幸邀请到可能算是最早一批利用Auckland Unitary Plan开始做土地分割的“拓荒人” —— X Studio Architects创始人Owen Xing先生,请他谈谈他在土地分割方面的经验及对现在市场的看法。  
“程序猿”到建筑设计师

作为X Studio Architects的创始人及设计主创之一,Owen曾参与过诸多大型多用项目的改建增建,以及土地分割和奢华住宅项目的设计。不过相比其他建筑设计师,Owen的履历有那么点儿与众不同…在介绍自己时,Owen大方说到:“我是一个十年前还会写程序的建筑设计师。” 虽然起点是“程序猿”,但是Owen一直不忘对建筑设计的热情,最后还是回归初心,在奥克兰大学完成了5年的Master of Architecture(Hons) 学位,自此开启了“开挂”般的职业生涯。

毕业后,Owen也曾就职于一些本地知名获奖设计师工作室,直到《奥克兰统一规划》(Auckland Unitary Plan)的出现,让他意识到这可能是放眼看未来10年,甚至是20年对于建筑师来说最好的创业契机,于是X Studio Architects应运而生。

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没有Unitary Plan就没有X Studio Architects

在谈到最初创办公司的经历时,Owen表示:“听说这个规划是2014年底、2015年初的样子,那时候,大家还都还有点没摸着门儿,包括Council的Planner、外面的Planner,他们都是要边熟悉边做审批。我意识到自己必须抓住这个机会,我当时几乎是把当下的Unitary Plan熟记于心,且运用到自己做的项目当中,而这也成了我第一桶金的来源。”

Owen继续补充道:“当时,我还比较年轻,也就25岁左右,我用了自己的两块地去做实验,把Unitary Plan的条款应用到这两块地上面,800左右的土地进行了4块的分割,现在看来是没什么,但是当时,这种做法还是比较罕见,甚至是前所未有的。其中,有一块地的分割还造成了不小的轰动,从交割到再次转手 3个月之内实现了ROI 100+% 的盈利。 当时,身边的朋友知道后,就把自己的土地都交给我分割,他们也从中小赚了一笔。这就是我创业的契机,可以说如果没有Auckland Unitary Plan,就没有今天的X Studio Architects。”

那当时分割土地,是不是更简单直接呢?Owen补充道:“当时的要求和现在一样,低于允许密度的情况下,就必须带着设计图纸分割,所以当时每一套房子,我都是拿着自己设计好的图纸去做的。但是相比现在不一样的是,那个时候5、6万的操作成本,能产生的价值可能在20w以上,但是经过这么多年的发展,这个操作过程已经不存在任何利润了。”


今时不同往日

做土地分割是X Studio成立后的第一个阶段,虽然是为了分割,但是Owen和他的团队还是会用心处理好每一个项目的设计。现在,X Studio已经成长为12个人团队,业务也在逐渐转型,偏向以设计为主,而Owen的角色也逐渐转为管理。”

现在正是土地分割最热的时候,为什么公司要转型呢?Owen坦言,虽然我来新西兰已经近20年了,但我至今还是一个以中文去思考的人,我们不愿和华人的建筑设计公司产生直接竞争,更希望能找到差异化的点。我们会投入更多时间做一些拿得出手的设计,这些项目会成为我们的“活招牌”,我们的客户也会愿意为设计掏腰包,这让我们能够跳出纯粹的价格竞争,我们更希望和主流市场的设计工作室去竞争。

X Studio Architects根据客户需求设计的“四合院式”项目

“确实,实用是一方面,但是我们目前跳过了纯粹去开发土地价值的这一阶段,价值是可以通过优秀的设计去提升的。” Owen说。


“很多客户是愿意为好的设计买单的”

那么,作为建筑设计工作室,X Studio的设计理念是什么呢?Owen说,我们最基础的理论就是“eye of beauty”,以此为基础,融合传统和现代的元素,做出自己的东西来。

Owen还谦虚地表示:“”我把自己当成公司设计的‘下限’ ,我会努力提高这个’下限’。至于公司的’上限’,就要靠团队一块去努力创造。”

同时,Owen提到:“我们接触到的一些华人客户会更在意最大化土地价值,但是如果他们的项目最终面对的是本地消费人群,我们会建议在必要时牺牲掉一些空间。好的项目要满足市场需求,很多客户是愿意为好的设计买单的。我们会用市场数据和过去的案例让客户看到,我们的设计可以帮他们实现预期的价值。

部分采用James Hardie产品的54 Taharoto Road & 218 Manukau Road项目

在谈到自己比较满意的作品时,Owen提到了由Eden Reits投资开发的联排项目54 Taharoto Road, Takapuna和218 Manukau Road,Epsom, 并指出两个项目都充分运用了建筑材料的优势。Owen称:“两个项目都采用了James Hardie的纤维水泥板材料,尤其是Epsom的项目。由于James Hardie纤维水泥板拥有强大的防火性能,深受一些工程师的肯定,并且具有低维护的特点,非常适合联排和分割项目的设计。不仅如此,在合作的这些年里,James Hardie也一直在不断完善产品,带来品质更为出色,尺寸更加丰富的产品选择,我们提出的一些需求,比如,宽窄板并用,都在较短的周期内得到了解决方案。

  大面积采用了James Hardie材料的Mt Wellington项目 对新入场朋友的建议

当被问及怎么看待近期的开发热时,Owen中肯地答到:“现在,大家都是抱持着买涨不买跌的心态。我的建议是,如果是新入场的朋友,不要在现阶段去交学费,除非你是现金购买并准备长期持有,这种长期来看是不会亏的,但如果是盲目跟风,现在进场分割,在不熟悉的情况下,把各种各样的‘坑儿’踩完之后,利润可能是非常少的,甚至是能做到不亏本就不错。”

“前几年,我们做分割的时候,很多不可能实现的项目在我们手里都实现了,好比刚才提到的Mt Wellington的项目,它是在近郊混合住宅区(Mixed housing suburban zone),理论上只能有40%的占地面积,但是我们把占地面积推高了近10%。但是,这种成功拿到现在是不可再复制的。经过这些年的演变,Council已经形成了自己的标准,和当初Unitary Plan刚出来那会儿,大家都想着要释放更多的房屋和土地相比,宗旨是发生了改变的,政策在慢慢收紧。现在,客户如果能在合适的价格拿到一块土地,应该先把分割完成,再择机开发或者销售。”

相信通过今天的文章,大家都能有所收获,更进一步了解建筑设计的重要性,对想做土地分割的朋友们也有一些启发。如果您有项目正在寻找设计师,欢迎您查看X Studio网站:https://xstudio.co.nz/。如果您正在考虑选用哪种建筑材料,欢迎联系全球领军纤维水泥品牌James Hardie。