新闻资讯  »  2018  »  房价不给力?这家中资开发商还在买地


“如果说现在房价太高了,我觉得,现在才刚开始涨呢。”

 

昌大国际新西兰有限公司(以下简称昌大国际)对奥克兰房地产市场充满信心。奥克兰的房价从两位数的增速回落到个位数。昌大的投资节奏似乎没有受到市场情绪的影响。

 

昌大国际总经理刘雁冰告诉《逸居新西兰》,今年年底还计划在奥克兰CBD方圆30公里的范围里买地。

 

“做房地产开发,眼光一定要长远,而不是今年看明年的情况。” 以奥克兰房价和地价的历史数据为支撑,考虑了世界各国央行货币政策的趋势,结合新西兰人口聚集奥克兰的人口增长态势,刘雁冰认为,尽管受到短期价格波动的影响,奥克兰房屋的价值一直是往上的趋势。“存钱不如存房子。”

 

早年以自有资金购地的昌大国际 “存储” 着合约1700套新增住房供应,部分建地已售出。

 

根据其母公司官网介绍,昌大国际目前在奥克兰北岸Orewa和南区Manukau中心各有一个大型住宅项目正在进行中,分别是太平洋高地项目(Pacific Heights)和太平洋花园项目(Pacific Gardens)。

 

太平洋花园项目总规划占地9.4公顷,土地总价2.1亿元人民币,规划建设130套联排别墅、1000套公寓,以及两栋酒店(房间总数350左右)。太平洋高地项目(Pacific Heights) 共设计建造约570套独立地块别墅、联排别墅,另有包括咖啡店、理发店、小型超市、医疗设施等内容的小型商业中心6-8处。该项目分三期开发建设,第三期计划最终交付时间为2021年。ch z z

 

成本越高。居住面积越小

 

绿地、万科、雅居乐、富力等大型房地产企业出海早已不是新鲜事。跟随着巨头的步伐,许多地方性的中小房企也开始进军海外,寻找更大的市场空间。

 

2013年,山东潍坊昌大建设集团把足迹伸向新西兰迷人的海边小镇Orewa。驱车从奥克兰港湾大桥出发,半小时车程后便能感受到这里连绵三千多公里的海滩。对于热爱游泳、冲浪的奥克兰人,临海而居是许多人的梦想。然而,房少人多的矛盾十分严峻。这家中国房企斥资重金买下土地,试图响应可负担住房的呼声,让更多人买得起房。

 

这是昌大第一个开发投资的海外项目。当昌大进军新西兰市场时,对当地的施工成本昂贵有一定的心理准备。但让他们料想不到的是,“人力资源这么紧张。” 昌大国际新西兰有限公司总经理刘雁冰指出,从筹备到现在,遇到的最大的问题,就是成本居高不下。这几乎是所有新西兰开发商面临的挑战,目前没有直接的办法解决。

 

新西兰统计局最近数据显示,自2009年6月至2017年9月,建筑业生产者价格指数(揭示建筑业生产者收到的价格)上涨了20%。

 

面对成本上涨的势头,昌大国际可以承受得了多大的程度?刘雁冰没有给出明确的标准答案。话锋一转,把答案落在了买家身上。“这是市场说得算。”

 

成本虽然最终转嫁到买家身上,但需收入跟得上房价增长。奥克兰的房价是家庭收入的9倍,差距悬殊。要买得起房,刘雁冰表示,只能住面积更小的房子。基于此判断,昌大国际在对太平洋高地项目进行一级开发时,减少了大面积地块的比重。而太平洋花园的住宅类型则以中高密度公寓为主。

 

在国内,产品系列化和标准化开发是房企在新市场扩张的一贯做法。然后,这种逻辑无法照搬到需求差异较大的海外市场。来到新西兰,地区的差异性迫使昌大要放下过去的成就和经验,因地制宜。

 

本土化:落脚于成本控制?

 

和中国速战速决的打法不同,新西兰的房地产开发是场持久战。对手是利率环境、建筑成本和劳动力资源的变化。如果说,前期土地审批和市场调研,考验的是这家中资开发商的耐心;随着施工过程的一步步深入,逐渐突出的行业问题和资源矛盾是对公司实力的锤炼。

 

居高不下的成本给昌大国际来了个下马威。成本控制是这家公司近年考虑的重点。

 

“新西兰的建筑成本,只能适应它,但改变不了。”

 

昌大国际没有直接从建材和人力着手,而是抓住源头的设计。刘雁冰指出,不管和供应商如何压价,建材和土石方施工最终价格可能只少了10%。但是设计是否合理,可能会造成20%的差异。

 

在他看来,而好的设计是节约成本的根本。以至于,细到每道工序对人工的需求有多大,对建材产品的要求多高,刘雁冰在图纸阶段较大程度地参与材料选择等环节,以控制成本。“不是用最便宜的产品,而是用符合产定位且最具性价比的产品。”

 

除此之外,昌大国际还在管理上缩减成本。

 

和多数新西兰大型华人开发项目一样,昌大国际从建筑设计咨询到土方工程等承包商和供应商都选用了一流的本地公司,避免走弯路。对于和中国存在较大差异的建材产品,他们和百年企业James Hardie洽谈,了解什么样的建材能够兼具美观、质量并满足建筑规范。

 

“密集型住宅对防火的要求更多更严格。选择可靠的防火系统可使开发商少花冤枉钱。在质量层面,有提供长期质保的建材产品更能帮助开发商在买家心中建立信心。”James Hardie 商务拓展总经理张孟龙(Meng Zhang)告诉《逸居新西兰》,大型住宅项目一开启后,开发商团队通常会与James Hardie的工程师沟通,并把得到的建议与聘请的防火工程师沟通。前期的沟通,对整个项目的规划和后期成本的控制,起到很重要的作用。

敞开胸怀,和本地的上下游合作。刘雁冰很清楚,企业要完全本土化,才能创造出价值。尊重当地的行业规范和消费者是最基本的原则。这些细微之处,才能一步步累积企业在新西兰地产业的知名度和信誉。

 

为了真正把控住建造速度和建筑质量,昌大国际已筹备了建筑公司,将根据项目用人的需求和数量招聘相关建筑工人。

 

曾经的市场新参与者,以最快速度地适应本地规范后,开始扩大团队和服务,瞄准需求更大的未来。

 

新西兰建材供应商

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