以较低的价格,买入一个屋况不怎么样的房子,不翻新,直接出租,收取租金还房贷。这是不少新西兰房东“低投入高收益”的做法。但是,自从前不久的出租房新规宣布5年后全部实施后,房东们可能要另打算盘了。
2月24日,新西兰住房部长Phil Twyford 宣布了政府健康住房标准标准。一些硬性规定的出租房条件包括,购置能将室内温度加热到18度的加热器;安装符合2008年建筑标准的保温棉;安装排风扇保持厨房浴室等处的通风良好;堵上不必要的漏风空隙以及排水系统良好。
总而言之,政府不想再听到60万家庭抱怨家里潮湿,冬天受冻,孩子生病。2024年 7月1日起,所有出租房必须是干燥而暖和的。
哪怕新规落定,房东执行,但未必能真正实现干燥和暖和。
一大部分租客选择租房,就是经济条件不好,买不起房。当中情况较严重的,甚至会在冬天里因付不起电费省不得开加热器,宁愿多盖几床被子。
对于大量存在的老房子,新规从外在硬件改善屋况。但是长远来看,治标又治本的方式,或许是从正在建设的新房抓起,提高房屋本身的保暖能力。
从源头开始,与房屋建造打交道多年的赵影分享了他的想法。作为房屋抵挡外界风雨的保护罩,赵影认为,外墙的选择是最基本也是最重要的。他把注意力放到材质和内部结构两大细节。
赵影就职于Lj.Lu Construction,既做土地分割,也以大包形式承接房屋建造,或是承接其中的木工部分。
1.材质:为什么不选木头和砖
木头材质的外墙在新西兰较为常见。但是,赵影认为,木头的伸缩性和气孔比较大,容易在使用后的前三年产生变形。
他表示,最明显的变形会出现在涂了深色的木头外墙。新西兰紫外线强烈,只要一年,黑色的木头外墙变形后会漏出原色。肉眼看不到的气孔,会吸收空气中的湿度。
如果为此涂上浅色,又与目前买家对外墙颜色的喜好相背离,不利于后期销售。
至于砖,则是在房屋的抗震性上不占优势。
James Hardie纤维水泥板,是他认为取二者之优点的外墙材质。“水泥不会变形,会更好地保证房间的干燥性。同时,特殊的安装系统,也满足了抗震性”。
2. 内部结构:看不见的排水优势
他一年盖的房屋四五十个,其中约80%的外墙是James Hardie的产品。坦诚说,和传统的外墙安装相比,James Hardie纤维水泥板的安装要花更多功夫,考验新的技术积累。他也注意到,一些老木工畏难的情绪,或是市议会检查员不清楚的情况。
他举例介绍,在常见的两层联排屋中,整片墙是7米左右。但不是直接安装7米高的外墙,而是一层外墙逐个安装,中间有断层。掌握正确的安装方式,他得到了James Hardie的技术培训支持和现场指导。
他之所以不怕麻烦,还在于看到了该系统在防潮排水上的优越性。
尤其是搭配使用RAB Board,代替Building Paper,可大大增加房屋干燥性。
赵影介绍,2004年建筑法规规定了,室外墙和墙体之间要有一定空间的隔层。隔层的作用在于,当房屋某个地方漏水时,水可以顺着隔层流到底部。
但是,传统使用的Building Paper在他看来过于薄,可吸收水气,仍不具有太好的防潮效果。
在商业建筑里看到RAB Board的大量运用后,赵影很快地跟着大开发商的步伐,在民宅里面应用RAB Board。除了干燥性,他还收获了更快的施工速度,后期房屋隔音效果好和防火性能佳等优势。
比起Building Paper ,RAB Board的使用成本更高。
相较于全方位的优势,赵影说,“我们也不在乎使用James Hardie纤维水泥板多出来的成本。” 对于一家致力于长期发展的建商,他看中的是给与买家更低的维护成本,和更持久的房屋质量。