新闻资讯  »  2018  »  华人打开刚需市场的大门 KiwiBuild是敲门砖之一


10月2日,一则通过初审的消息,让华人主导的36套联排屋极有可能率先进入10万套KiwiBuild房屋的供应池。该项目由OZAC Architects(以下简称OZAC)主导,目前已进入到合同准备和住建部长签字阶段。

 

对OZAC 来说,这相当于是官方对他们在可负担住房设计的认可。

 

“自2016年11月Auckland Unitary Plan (AUP) 部分开始正式实施以来,过去近两年的奥克兰房地产市场,基本处于混沌的状态,没有明确的方向。”OZAC 董事周昕放Joe Zhou告诉《逸居新西兰》,结合OZAC的海外经验,虽然知道可负担住宅解决市场刚需将是主要方向,但奥克兰市场有其特殊之处,对于本地房地产市场的具体策略则一直在试探和探索当中。

 

与去年的不确定相比,今年的市场变化逐渐明朗,OZAC帮助其客户设计的一系列项目也陆续给出经过市场检验的答案。比如去年,OZAC为客户设计的一个联排项目,位于西区Te Atatu, 因没有车库,几乎没有人看好其市场表现。到了今年,情况发生反转。在低迷的市场下,预售不久却已售出近80%。

 

更加具有说服力的是,今年以来,产品定位为可负担住房的本地洋人开发商成为份额显著上升的客群。目前,这一类型的项目已占到OZAC项目总量的近五分之一。“大部分这类洋人开发商都是在本地有相当长时间开发背景,经验极其丰富的开发商。他们对于市场的认知很深入透彻,他们代表的是主流市场的需求,种种迹象表明,主流市场正向刚需市场转变。”Joe指出。

 

而这一部分开发商既持有对KiwiBuild的认可,也对公开市场可负担类型的产品充满信心。“可负担住房并不是依靠政策扶持才有销路。”Joe认为,KiwiBuild政策只是政府发出关于市场导向的信号,鼓励开发商转换思维,让开发商对可负担住宅这种新西兰市场上的新产品具备足够的信心。

 

据业内人士描述,现在很多华人开发商的思维还停留在过去四五年前:大面积、至少四房且双车库,这种产品其实针对的更多是华人买家。过去几年快速上涨的房价,以及最近限制海外买家政策的出台,已经消耗掉并限制了百万以上房屋的购买力。相比之下,本地买家的刚性需求因没有足够的房屋供应,还有较大的市场空间。

 

利用KiwiBuild政策的三个关键词:可行性报告、谈判价格和兜底承诺

 

当KiwiBuild Buying off the Plans 第一轮公开招标启动后,OZAC没有急着参与,而是沉下心来做了大量政策研究。厘清有疑义的地方后,OZAC没有等着第二轮招标,而是主动和主管部门The KiwiBuild Unit直接联系沟通。

 

在对标书进行分析后,Joe认为,有经验的开发商配合专业的顾问团队,对项目进行合理的策划定位,并结合过往实操经验,可以提前锁定利润,极大降低市场风险。在正式销售之前,开发商和政府会根据估价商议出一个面向KiwiBuild买家的售价。在没有全部售出的情况下,政府会以另一个更低的价格进行回购。

 

申请的流程并没有想象中复杂。

 

在对开发商资质,项目资料,以及若干相关信息进行全面评估内部审核后,则进入价格谈判环节。无论是针对KiwiBuild的售价还是政府的回购价,都需要开发商与主管部门进行谈判。由于KiwiBuild房屋的定价有上限,Joe指出,限制之下,利润是否足够,是支撑开发的重要动力。

 

因此, 可行性报告是非常重要的一步,牵涉产量、造价和售价等考量因素。

 

当决定把位于奥克兰西区的土地开发为KiwiBuild项目,OZAC做了完善的可行性研究报告,对项目的成本收益进行多方面评估,计算出可能的利润。在定价方面,该项目做到了不超过政府限价。在此价格基础上,OZAC给政府一个更优惠的回购价格。 “就算是这个价格,也有比较合适的利润。”Joe指出。

 

产量、造价和售价:低利润下容不得太大偏差

 

与KiwiBuild合作,某种程度上说,是牺牲小部分的利润换取销售的稳定性。在利润压得较低的情况下,Joe指出,这对于开发商来说,代表着容错率的降低。前期可行性研究阶段一些微小的偏差,都会对项目最终的结果产生较大的影响。尤其是对于体量不大的项目,房屋产量尤其重要。如果预期产量不能达成,利润将会大打折扣。

 

除了对产量精准估算,Joe更强调土地最大化利用对利润的影响,为了实现土地的最大化利用,在总平面图设计时,OZAC的大部分项目都会用分米甚至厘米做单位,如此紧凑设计的同时还能得到市议会的支持。这种对土地最大化利用的能力,Joe指出,源于过去上百个项目的实践中累积对《奥克兰统一规划》的理解——“对市议会的设计要求要有很全面深入的理解力”。

 

而影响利润的另一个变量——造价,也在KiwiBuild项目中容不得太大的偏差。Joe指出,联排屋的造价浮动空间很大。项目定位、设计方式、施工组织和管理方式的不同,都会影响到造价。造价哪怕被低估一点,最终对小规模项目,尤其是限价的KiwiBuild项目影响很大。

 

为了做到造价可控,在参与KiwiBuild项目之前,在其它项目当中OZAC利用自身的技术积累与实际项目经验已经对可负担住宅的设计和造价进行了相当细节的设计模式化。“从建筑设计、概念设计和材料的选择,甚至是窗户尺寸,都有一个标准,让造价可控。”Joe表示,除了内部经验外,还会积极向其他的KiwiBuild项目进行取经。他了解到,位于340 Onehunga Mall的KiwiBuild房屋或是造价控制上的成功案例。

 

KiwiBuild房屋背后的低利润和成本控制,常引发公众对房屋质量的担忧。

 

Joe的看法是,在做好精确的可行性分析及保证房屋产出数量的情况下,开发商仍然可以选用市场上最优质的建筑材料,限价与质量并不冲突。在其主导的KiwiBuild联排屋项目中,外墙选用的是著名品牌James Hardie。新西兰最大的建筑材料供应商James Hardie的外墙系列运用在联排屋中既能达到防火的规范要求,且外表美观,加上其产品丰富,可选择余地大。Joe认为,James Hardie的外墙产品是性价比较高的选择。

 

例如,在新西兰本地制造的Linea®护墙板作为防火系统的一部分,能达到90分钟的耐火等级。此外,这种外墙壁板用法多样,可被油漆成任何颜色,呈现从现代到古典的建筑风格。

 

 

从2001年以来,已有60,000个以上的新西兰家庭选择了Linea®护墙板作为住宅外墙。除此之外,同样具有设计灵活性的Linea®Oblique护墙板和Linea®护墙板也出现在千家万户中。经久耐用和易于维护使建筑材料供应商James Hardie产品有良好的市场口碑。

 

不难预见,选择市场接受度较高的外墙产品也会让新兴的KiwiBuild房屋更容易拉近和买家的距离。

 

不论有何限制和成本顾虑,最终消费者会不会买单,才左右开发商决策的永恒标准。KiwiBuild房屋内部之间也存在不小的竞争,迫使开发商更需要考虑买家的需求和期待。

诸多因素影响着买家的选择。在Joe看来,地理位置是影响销售难易度的关键因素。过于偏远的地段,虽然地价便宜,但可能因为交通不方便不受市场欢迎。如果最终无法全部出售给符合资格的KiwiBuild买家,就不得不降价由政府回购,利润也会打折扣。

 

虽然Buying off the Plans被OZAC视为参与KiwiBuild最直接的方式,但Joe表示,比起普通的开发项目,一个成功的KiwiBuild项目对开发商和其顾问团队的经验及专业要求更高更全面。