新闻资讯  »  2018  »  买家变挑剔了 但奥克兰市场的水也更深了


警惕!奥克兰公寓和联排房屋水更深了!

QV数据显示,在2018年前两个月,奥克兰房地产市场走势仍缓慢。行情火爆时,房屋无论好坏都销售一空的局面也被打破了。QV奥克兰高级顾问James Steele指出,屋况不好、需要大规模的维修或是潮湿,就要花更长的时间才能卖出去。

 

买家变得更加挑剔。这是房价和销售数据背后一个重要的市场变化。市场的降温,让房屋质量的重要性再次凸显出来。

 

宁要破旧的独栋屋,也不要买公寓或联排?

公寓或联排 新西兰建材供应商

 

前不久的普查也再次唤醒人们对房屋质量的关注。

 

“例如在奥克兰西区的Henderson、 Swanson、Massey 以及Newlynn一带,大量充斥着年久失修,建造质量不高,杂草丛生的所谓‘独院式’住宅 —— 假独院。”

 

建筑事务所OZAC设计师Song(宋鹏飞)指出,这些房屋的居住者往往并非高收入人群。他们居住其中的原因也许仅仅是因为没有选择:高质量的独院式买不起,市场上也鲜有低价位高质量的中高密度住宅给他们挑选。

 

他建议,这些老区的质量低下的独院住宅区亟需更新换代,升级为联排和低层公寓混合的住区,而不是让这些老区自生自灭最终成为一种“低密度 + 低质量”的代名词。从可持续城市发展的角度讲,开发商没必要放着这些老区的低质量待拆房不管,而去舍近求远的开发远离城区几十公里外的“绿地”。从《奥克兰统一规划》中,曾经那些老旧、低密度的住区都被清一色的划分给了“Mixed Housing Urban Zone“ 或是”Mixed Housing Suburban Zone” ,也能看出政府有类似的意图。

 

Song通过曾经在留学时期对英国城市的研究, 再对比新西兰的城市面貌,发现几乎所有英国的二线城市市郊内的居住形式都是联排房,而独院式住宅只会大量出现在市郊外。年轻家庭或工薪阶级基本都被鼓励居住在城市周边的联排房。这些联排房多数不带车位,由于离市区近,使用自行车或是公共交通都可到达上班地点。

 

再看新西兰,政府其实已经开发了这种中高密度住区的实验点,最典型的即Hobsonville一带。然而不少自住型买家还保留着“宁可买破一些的single house ,也不会买联排和公寓”的心态。Song认为,不接受的买家并不一定真正了解什么是“联排别墅”。 因为质量过硬的联排别墅在房产市场确实太少,同时却充满了反面教材。

 

公寓和联排屋等中密度住宅的施工难度和对技术的要求高于独栋屋。一位从业二十多年的Kiwi建筑师担心,建筑业人才紧缺可能会让一些技能不达标的工人流入行业。如果管理不严格,未来一些公寓可能会因此出现质量问题。

 

一些开发商、承建商和设计事务所已经从管理模式入手,引入早期承包商参与模式(Early Contractor Involvement)和Design and Build的模式。建筑事务所OZAC即是后者的推崇者之一,与开发商合作公寓或联排屋等中密度住宅项目。

 

“变革才刚刚开始。”Song指出,一些具有长远眼光的买家也许可以接受老区的中高密度住宅甚至是期房。

 

效果图或不能满足未来主流买家

 

“现在买公寓或联排屋等中密度住宅,真正买家需要关注的地方,反而是表面看不出来的。”

 

Song发现,一般出售楼房,买家只看效果图。如果买房的人很了解中密度住宅的质量核心,就会想知道具有防火特性的分户墙和防火楼板的构造。未来或有公司会因应需求,在项目营销时公布防火的细节以及材料,以打消买家对质量的疑虑。

 

不同于独栋屋之间较大的间距,现在很多联排屋和公寓等中密度住宅中,户与户之间共用一面墙壁。因此,从未来趋势性住宅的角度,户与户之间的分户墙成为了买家应注意的房屋质量重点。

 

当居住密度提高时,防火设计被建筑标准和建筑法规摆在了重要位置。

 

“新西兰的建筑法规和其它国家很不一样。”

 

Song同时提到,新西兰的建筑法规以最终的表现状态为评判准则(Performance Based),不限制实现的途径和方式。这一特性给了建筑设计师很大的发挥空间,但也留下了很大的不确定性。

 

Song 举例称,同样一种防火墙的处理方式,不同的设计师会对规范有不同的解读,进而提出造价或质量,甚至施工难度完全不同的解决方案。这有利于促进新西兰材料品牌的多样化,消除垄断。 但设计者则面临着较大的课题即:基于众多材料类型和构造设计的技术方面,如何寻求一种质量、造价和施工难度搭配最佳的解决方式。

 

挑对公寓或联排屋,首先要选对墙

公寓或联排 内墙板

 

以中间墙为例,市面上就存在着至少四种常见做法。

 

在每两个联排屋之间,可以用混凝土空心砖灌浇钢筋混凝土(Concrete Block)做成中间墙。Song指出,这种做法在华人市场里接受度较高。但混凝土在新西兰本地建材价格中偏贵,空心砖中间墙的砌筑工艺也较耗时,对工人的技术以及场地管理的统筹安排略有挑战。但总的来说,这种中间墙一旦建成质量会比较高。

 

中密度住宅较为主流的另外一种做法是在每两户之间使用预制混凝土板(Pre-cast concrete panel)作为中间墙。Song指出,从质量上讲,预制混凝土板其实是最理想的中间墙材料,但是它对施工管理的挑战最大。因为这种材料在工厂预制的工期长,经常需要排队等货。一旦成型之后现场很难对误差进行调整, 诸多挑战让许多保守的承建商对其缺乏信心。

 

而在一些想方设法压低成本的开发项目中,则采取了两个木墙外各加一层红色GIB Fyreline的方式来作为中间墙。Song认为,这会造成主要防火元素直接面对住户的情况。由于红色GIB Fyreline板较软,住户在使用中不可避免的会对其造成损坏,譬如搬运家具时碰撞,户内私自改造甚至小到用钉子钉穿等。

 

而一旦GIB Fyreline被破坏,整个中间墙就可能不再满足消防工程师所要求的防火时间。他举例称,对于紧贴分户墙的卫生间在施工时,安装一些供水设施一定会出现打洞的情况。尽管可以用防火胶密封穿洞处,但这种被动式防火节点设计仍有风险隐患。因此,他并不推荐此种方式的中间墙,认为是 “这几种方式中的下下策” 。

 

如果从成本和质量的角度双重考虑,Song推荐了 “三明治系统” 中间墙。这是在最近几年,新西兰市场上新推广的一种联排和公寓解决方案。即在两个木头墙中间加了防火隔层,中间那层多为轻质加气混凝土材料。由于防火层位于 “三明治” 的中间,能很有效的避免日常活动中的损坏, 电路、天然气管以及供水管都不用对其造成穿洞。当然,这种系统依然存在弊端,比如当建筑形体稍复杂,户与户之间高低前后有错落,不同立面材料间转换等都会造成细部设计难度增加。

 

由于居住密度的提高,为了更好地利用空间,奥克兰的住宅建筑常常错落分布。一栋两层的房屋和一栋三层的房屋常常紧邻。尽管后者的二楼没有相邻的房屋,但二楼的房屋外墙也要满足防火要求,以防范相近的住宅着火后火势上窜。因此,Song指出,在这种情况下,还需要在三楼的外墙引入James Hardie系列的防火外墙系统,作为“三明治系统”的延伸。

 

当然,作为买家无法像专业人士一样评判出公寓或联排屋的质量。他们只能通过考察开发商过往的开发历史,以及项目相应的建筑事务所、承建商和建材供应商,作为选择参考。

 

不过,整个监管环境的加强和开发商对自身要求的提高,都在推动公寓或联排屋往高质量的方向推进。公寓或联排屋等开发商已经开始重视品牌效应,通过和James Hardie等知名建材商和大型承建商等合作,为项目质量背书。因为高质量的产品,已成为开发商在市场上长期发展的有利筹码。